Các chuyên gia đang đưa ra 2 kịch bản cho thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2020. Điều đáng chú ý, dù cho bất cứ kịch bản nào xảy ra thì phân khúc chung cư trung cấp, bình dân và nhà riêng vừa túi tiền sẽ ít bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.
Tại buổi báo cáo công bố tình hình thị trường bất động quý II/2020, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho biết, nguồn cung mở bán mới quý II tại miền Bắc có 1 dự án cao tầng và 3 dự án thấp tầng; tại miền Trung có 2 dự án thấp tầng; miền Nam có 6 dự án cao tầng và 3 dự án thấp tầng. Nhiều dự án được phê duyệt chủ trương trong quý II/2020.
Mức độ quan tâm và lượng tin đăng tăng
Điểm đáng chú ý là lượng tin đăng rao bán và mức độ quan tâm hồi phục của thị trường tại nhiều tỉnh thành tăng. Cụ thể, lượng tin đăng/mức độ quan tâm so với quý I tại TP. HCM tăng 2%/32% , Hà Nội là 9%/32%, Đà Nẵng 3%/48%, Bà Rịa – Vũng Tàu 11%/40%, riêng Bình Dương lại giảm 11%…
Mặc dù vậy, lượng cung chưa tương ứng với lượng tin đăng và mức độ quan tâm của thị trường. Cũng theo ông Quốc Anh, lượng tin đăng chung cư, nhà riêng gần như phục hồi trong khi đất nền và nhà mặt phố giảm 20-30%.
Về giá, quý I và II/2020, chỉ số giá BĐS tại TP. HCM và Hà Nội biến động không đáng kể. Tuy nhiên, xét cụ thể thì giá tại TP. HCM từ năm 2018-2019 có sự biến động lớn.
Như vậy có thể thấy, lượng tin đăng bán BĐS theo ngày trong quý II/2020 hồi phục gần bằng mức tin đăng trước khi xảy ra giãn cách xã hội. So với quý I/2020, tổng lượng tin đăng đã tăng 4% và mức độ quan tâm toàn trang tăng 7%. Sự hồi phục này đến từ những nỗ lực rất lớn của Chính phủ trong việc kiềm chế dịch bệnh. Bên cạnh đó là gói kích thích và hỗ trợ tăng trưởng, sự gia tăng đầu tư công, nhu cầu nhà ở của người dân còn lớn và đặc biệt là sự thay đổi linh hoạt trong kinh doanh của chủ đầu tư.
Xét về riêng thị trường BĐS Hà Nội, hầu hết các phân khúc có mức độ quan tâm tăng trở lại. Trong khi phân khúc cao cấp tăng 30% thì phân khúc bình dân tăng 25%. Tại TP. HCM lần lượt là 38% và 33%.
Giá chung cư tại Hà Nội ổn định, biến động quý I, II chỉ 1%, số lượng tin tìm kiếm chung cư mini tăng 200%. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, nếu như năm 2009 tỷ lệ căn hộ gia đình chiếm 7,2% trong tổng số các căn hộ, thì đến năm 2019 tăng 10,9% (tăng 51%).
Nhà riêng và nhà phố tại Hà Nội bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Sau dịch, lượng tin quan tâm/lượng tin đăng đều tăng trưởng tốt, nhà riêng là 22%/18% và nhà phố là 35%/14%. Trong đó có khu vực Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên có số lượng tin quan tâm và lượng tin đăng tốt nhất. Điều này cho thấy, lượng người quan tâm quay trở lại rất lớn, nhưng lượng tin quảng cáo chưa tương xứng với sự quan tâm của khách hàng.
Đối với mảng thị trường nhà riêng cho thuê, nhà mặt phố Hà Nội, mức độ quan tâm/lượng tin đăng cũng tăng cao hơn so với quý I/2020, theo đó tăng 23%/6%, nhà riêng 21%/11%. Khu vực Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông có mức độ quan tâm và lượng tin đăng cao.
Về giá cho thuê nhà riêng và nhà mặt phố đều giảm so với quý I/2020, nhưng cũng có khu vực tăng. Đơn cử như ở Hà Nội, giá cho thuê mặt phố giảm từ 2-7% ở các quận Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân; nhưng lại tăng 4% ở Hà Đông. Còn giá nhà riêng ở quận Thanh Xuân, Long Biên tăng từ 2-4%, nhưng quận Hoàng Mai lại giảm 12%.
Tương tự, giá rao bán nhà riêng, nhà mặt phố tăng giảm không đồng đều với biên độ nhỏ tại các khu vực. Một số quận như Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Hà Đông, Thanh Xuân tăng, nhưng Đống Đa lại giảm.
Hai kịch bản cho thị trường
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, trong nguy có cơ, cơ ở đây là sau dịch nhiều công ty vẫn tồn tại. Hành vi của người tìm kiếm bất động sản đã thay đổi. Thay vì đến trực tiếp để tham quan, giao dịch, nay người tìm kiếm chỉ cần sử dụng nền tảng công nghệ để giao dịch sản phẩm BĐS. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư cần nghiên cứu lại các giải pháp bán hàng để tăng hiệu quả và tăng năng suất.
Cơ hội tiếp theo là nhu cầu của người dân thay đổi. Trước dịch, nhu cầu đầu tư lớn, nhưng sau dịch người dân mua để ở. Đây là cơ hội để các chủ đầu tư nghiên cứu phát triển các dự án cho phù hợp với nhu cầu tiêu dùng của khách hàng.
Như vậy, sau dịch công nghệ đóng vai trò quan trọng. Tuy nhiên, công nghệ không thể thay thế được con người, nhưng sử dụng công nghệ gia tăng bán hàng là chiến lược phát triển của thị trường bất động sản trong 10 năm tới.
Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng ban nghiên cứu thị trường, kênh thông tin Batdongsan.com.vn nhận định, sẽ có 2 kịch bản xảy ra với thị trường trong 6 tháng cuối năm.
Kịch bản 1, tốc độ tăng trưởng GDP 2020 tăng từ 4,4-5,2%, giữa tháng 4/2020 Việt Nam kiểm soát dịch tốt, quý III/2020 các đối tác thương mại phục hồi, giá BĐS không giảm. Loại hình bị ảnh hưởng nhiều nhất là nhà mặt phố giá trị cao, đất nền dự án. Loại hình bị ảnh hưởng ít nhất là BĐS chung cư, nhà riêng để ở và đầu tư đất nền giá rẻ dưới 1 tỷ đồng.
Kịch bản 2, tốc độ GDP tăng từ 3,6-4,4%, cuối tháng 4/2020 Việt Nam kiểm soát dịch tốt, quý IV/2020 đối tác thương mại phục hồi, giá bất động sản sẽ giảm nhẹ dưới 5%. Loại hình bị ảnh hưởng nhiểu nhất là nhà mặt phố giá trị cao, đất nền dự án, đất nền. Loại hình bị ảnh hưởng ít nhất là chung cư bình dân, trung cấp và nhà riêng vừa túi tiền.
